如何写物业设备部作业指导书|如何写物业设备部作业指导书 物业设备部作业指导书 1.0目的规范物业设备综合维保的作业管理，保| 物业设备部作业指导书
1.0目的规范物业设备综合维保的作业管理，保持物业项目机电设备处于良好状
态，预防事故发生
2.0范围适用于公司
所管各类物业
3.0职责
3.1机电设备部主任负责对上述工作的检查监督
3.2物业
井静翻希文互稳沉设备综合维保组主管负责物业项目相关设备设施运维作业的管理及对上述工作的检查监督及实施
哥别升修件烧握者果钟 3.3物业设备综合维保组班长负责物业项目相关设备
设施运维作业的组织与实施
3.4中控室安全管理员负责监控电梯等机电设备的
运行状况
3.5物业设备综合维保
大源则元送棉界跑仍货组人员负责物业项目设备运行情况
社弱起现伟造穿细左简支巡查、操作、监督、日常保养、故障维修及维保督促的管理
4.0作业内容
4.1值班制度
4.1.1值班 现今员假考河求更够销人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如离开值班室去巡查和维修工作时应通知
同值人员
4.1.2密切注意设备运行状态，按规定定期
急盟步斗厂督巡视检查设备的运行情况
常负营鸡做，按期完成设备的维护保养计划做到腿勤、眼尖、耳灵、手
眼审规担结县沙否快、脑活，及时发现和处理
隐患
4.1.3一旦发现或了解故障源头应及时组织人员前往现场处理如当班人员无法处理时，汇报班长协调解决，并上报主管或部门负责人
4.1.4值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前报请主管（或受权班长）同意
4.2物业设备综
特技合维保组人员定期巡查维护规程
4.2.1日常报修按《报修程序》执行区域
巡查、设备应急抢修时，按相关文件及《设备设施抢修 进亮爱务持温盐棉球作业指导书》执行
4.2.2对于巡视中发现 都几看的问题，应及时采取整改措施加
以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给班
卫施长或主管，在班长或主管的协调下解决处理
4.2.3物业设备综合维保组人员每周不少于一次对所辖范围的机电设备、装饰土建及设备机房等进行巡查维护，并记录在《设备设施巡查记
录表》上
4.2.4物业设
我爱是封怀频画证具备综合维保组人员每月、
每季、每年对物业项目公共部分的机电设备设施的检查及 席倍外客率烟连型维护保养，对装饰土建及房
湖编屋本体等指定专人巡视，发现问题，及时向机电设
备部主任汇报机电设备部主任视存在问超的严重程度如
属保修期内的迅速通知原施工单位维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完
善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并分别记录在《设备设施维护保养记录表》《设
束达重育渐烧待备设施维修记录表》上每季度对物业项目防雷接地系统进行测试记录，并记录在《防雷接地电阻测试表》上
4.2.5按时完成服务联系单的工作任务，及班组组织安排的各项维修任务
4.2.6物业设备综合维保过程中物资的领用需记录在《物资领用登记表》中，物业设备综合维保组负责人对使用物资建立《物资进出登记表》
4.2.7 物业设备综合维保组人员应每半年不少于1次对枢纽物业项目分体机、窗式机空调设备进行维护，并记录在《设备设施维护保养记录表》上
4.3机电设备设施作业管理：
4.3.1临时用电管理规程：
4.3.1.1需接临时用电的部门及施工单位需填报临时用电申请表，经主管批准后，方可接电
4.3.1.2由值班人员检查临时用电设备、临时电线（电缆）、开关是否符合安全要求
4.3.1.3接电时由值班人员登记电表起始读数
4.3.1.4保护开关、代用导线应与实际用电量相适应以及配合
4.3.1.5临时线要架空敷设、严禁在地上乱放，需要在地上放置的导线，必须是橡套电缆，以防火灾和人身伤害事故发生
4.3.1.6现场的开关必需采用漏电保护开关
4.3.1.7任何部门和施工单位未经值班人员及主管批准，不准乱接电线或随意增加负荷
4.3.8拆除临时用电必须由值班人员拆除或值班人员在场监督下由他人（电工）拆除并登记电表终结读数
4.3.2停送电管理规程：
4.3.2.1送电时，必须先送大负荷级开关后送次级开关，即由大到小遂级输送停电则反之
4.3.2.2有以下情况之一者，必须事先填写《送、停设备申请表》经机电设备部（主管）主任批准后方可进行相关作业
a、设备维保、调试或安装施工，需要大面积停送电时
b、设备停电区域有可能影响到通信电源、门禁安全系统电源、UPS电源、消防系统电源时
c、对该设备作长时间停电停用时
d、属新安装未投入运行的设备、经过大修后或停用超过一个月以上的设备需重新送电时
4.3.3验电及装设接地线作业规程：
4.3.3.1验电时，必须用电压等级合适且合格的验电器，在检修设备进出线两侧各相分别验电，验电前验电器应先在有电设备上进行试验，确认验电器良好
4.3.3.2当验明设备确无电压后，应立即将检修设备接地并三相短路，防止突然来电，并放掉断开部分剩余电荷对可能送至停电设备的各方面或停电设备可能产生感应电压的都必须安装设接地线，所装接地线与带电部分应符合安全距离的规定
4.3.3.3接地线应用多股软铜线，其截面应符合短路电流的要求，但不得小于25mm2,用专用线夹固定在导体上，严禁用缠绕的方法接地或短路
4.3.3.4 拆接地线须由两人进行，工作时应做好安全措施，工作后做好记录
4.3.4悬挂标示牌作业规程：
设备检修时，相应断路器、负荷开关操作把手上均应悬挂"禁止合闸，有人工作！"的标示牌线路上有人工作，应在线路断路器操作把手上悬挂"禁止合闸，线路有人工作！"的标示牌
4.3.5带电作业规程：
4.3.5.1本物业项目一般禁止带电作业如果确有必要，限于低压部分，应安排好安全措施，凭《送、停 设备申请表》审核批准后进行
4.3.5.2带电作业应在良好天气下进行，雷、雨、雾天气不进行带电作业，恶劣天气下带电抢修，应做好安全措施，经主管批准后方可进行
4.3.5.3带电作业必须设专人监护，监护人应由有带电作业实践经验的人员担任带电工作人员应戴绝缘手套和安全帽，穿长袖衣服和绝缘鞋工作，严禁使用锉刀，金属尺和带金属物的毛刷等工具
4.3.5.4在低压配电装置上带电工作时，应采取防止相间短路和单相接地的绝缘隔离措施断开导线时，应先断开火线，后断开地线搭接导线时，顺序应相反，人体不得同时接触两根线头
4.3.5.5带电作业过程中如设备突然停电，作业人员应视设备仍然带电工作负责人应尽快与值班入员联系值班人未与工作负责人取得联系不得强行送电
4.3.5.6在带电的电流互感器二次回路上工作时，严禁将电流互感器二次侧开路短路电流互感器二次绕组，必须使用短路电片或短路线，应妥善可靠，严禁使用导线缠绕，不得将回路的永久性接地点断开
4.3.5.7在带电的电压互感器二次回路上工作时，严格防止短路或接地必要时工作前停用有关保护装置不得带电用兆欧表测量绝缘电阻
4.3.7机电设备设施季度检查及维护保养要点
4.4物业项目装饰土建维修作业管理：
4.4.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能、保证质量和正常运作的前提下，注意节约维修材料
4.4.2修理及更换材料配件应尽量与原有材料配件型号、色彩、规格一致的原则
4.4.3为物业项目业主/用户提供方便的原则
4.4.5五金部件（如闸门、铁栏等）缺损维护作业：
4.4.5.1检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并做好相应防护
4.4.5.2如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件
4.4.6换锁（木门、铁门）维修作业
4.4.6.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理应及时修理，如锁不能修理，则立即更换
4.4.6.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如
4.4.7修理门窗作业
4.4.7.1检查门窗的附件是否齐全，如有丢失、损坏尽快修复
4.4.7.2检查有无配件损坏，如有损坏及时修复
4.4.7.3更换配件，达到预期效果
4.4.7.4检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到启闭自如的目的
4.4.8扶手维护作业：
4.4.8.1如不能修复，应及时更换新配件
4.4.8.2使之与栏板连接牢固
4.4.8.3修复饰面（如玻璃、油漆、乳胶漆等）
4.4.9单车棚、单车架维护作业：
4.5应急处理：
4.5.1触电处置发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救
4.5.1.1迅速切断电源开头、拔去插头或熔断器
4.5.1.2用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线
4.5.1.3用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者拉脱离电源
4.5.1.4防止触电者在断电后跌倒
4.5.1.5如果触电者尚未失去知觉，则必须让其呆在通风且空气良好处，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化
4.5.1.6 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院
4.5.1.7 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸
4.5.1.8人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止
4.5.2配电箱断路器跳闸的处理
4.5.2.1判断跳闸原因（短路或过载）
4.5.2.2查清楚负载种类及分布情况
4.5.2.3对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长、主管，请求支援解决
4.5.2.4如故障已排除应立即恢复供电
=================================================
附：物业设备部相关操作规范及管理表格（编号可根据自身项目编制）
5.0相关文件
5.1污水处理站设备运行操作规程RGPM-6.3-C-01-03
5.2电梯设备维修安全操作规程RGPM-6.3-C-01-04
5.3供水设备房安全操作规程RGPM-6.3-C-01-05
5.4发电房发电机组安全操作规程RGPM-6.3-C-01-06
6.0应用表格
6.1《物业维修保养计划表》RGPM-6.3-D-01-01
6.2《服务检查记录表》RGPM-6.3-D-01-02
6.3《设备联检表》 RGPM-6.3-D-01-03
6.4《物业报废记录表》 RGPM-6.3-D-01-04
6.5《物业台帐》RGPM-6.3-D-01-05
6.6《设备、设施履历卡》RGPM-6.3-D-01-06
6.7《水景系统巡检表》RGPM-6.3-D-01-09
6.8《污水处理站巡检表》RGPM-6.3-D-01-10
6.9《水泵房恒压变频供水系统巡检表》RGPM-6.3-D-01-11
6.10《水泵房恒压变频供水系统巡检表》 RGPM-6.3-D-01-12
6.11《电动道闸巡检表》 RGPM-6.3-D-01-13
6.12《大桥航道灯巡检表》 RGPM-6.3-D-01-14
6.13《电梯巡检表》 RGPM-6.3-D-01-15
6.14《发电机组保养表》 RGPM-6.3-D-01-16
6.15《设备、设施维修记录》 ; RGPM-6.3-D-01-17
6.16《各区域主要设备、设施一览表》 RGPM-6.3-D-01-18
6.17《消防电动设备巡检表》 RGPM-6.3-D-01-19
6.18《机电设备故障报修、修理记录》 RGPM-6.3-D-01-20
6.19《电梯故障记录表》 RGPM-6.3-D-01-21
6.20《电动排水系统巡检表》 RGPM-6.3-D-01-22
6.21《电动绿化喷灌巡检表》 RGPM-6.3-D-01-23
6.22《电动设备、设施保养月报表》 RGPM-6.3-D-01-24
6.23《中央空调运行记录表》 RGPM-6.3-D-01-25|物业管理保安部作业指导书,物业管理保安部作业指导书,物业管理保安部作业指导书,设备作业指导书算三级文件吗,高低压配电设备维护作业指导书,客户诉求处理作业指导书,中控室管理作业指导书|2022-11-29
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