导 语
越秀、中信启航与鹏华前海万科开创了中国REITs市场三类发行模式的先河，本文回顾了三个案例发行的背景、资产和结构，并就其在中国REITs市场中的作用和局限进行了深度解析。
长期以来，中国内地企业发行REITs产品通过两种途径。一方面，中国内地企业在境外市场尝试发行以国内资产为投资标的的REITs产品；另一方面，在中国现有监管法律框架下推出在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品，分为以鹏华前海万科REITs为代表的公募类REITs，和以中信启航REITs为代表的私募类REITs产品专项资产管理，后者是中国更主流、更具规模的类REITs模式。
一、越秀 REITs 案例
越秀 REITs 于 2005 年 12 月 21 日在香港上市，是第一只以中国内地资产为标的的 REITs 产品。该产品以 REITs 资金取得发起人越秀投资 在广州的四处物业的控股权，包括白马商贸大厦、维多利亚广场、城建大 厦和财富大厦。以发行价每份 3.075 港元计，越秀 REITs 共募集公众资金约 20 亿港元。
在此案例的交易结构中，越秀投资转让四个项目的 BVI(离岸公司)股权，使得四个物业成为越秀房托上市的主要资 产包。这类 BVI 公司直接持有物业的架构具有税收上的便利。根据《中 华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定，BVI 公司作为外国企业，在中国无常设机构时，按租金收入以 10% 的税率缴交预提所得税。而香港则规定 BVI 公司自香港以外地区所得的租金收入被视为香港以外地区的收入，免缴香港利得税。而以国内公司持有物业时，应按利润的 33%(后降为 25%)缴纳企业所得税。
自上市至今 11 年，越秀 REITs 保持了良好的业绩，历年累计分红2.90港元，平均年分红收益率达8.58%(按上市时市价 3.075 港元计); 最新(2017 年 6 月 23 日)市价为 4.77 元，则上市以来的资本回报率为 55%，平均每年为 5%;上市至今 11 年的年化内部收益率为 11%。
二次证券化是越秀 REITs 的另一个特点，即越秀投资(后更名为越秀地产)可以首先将自己旗下的优质不动产项目注 入 REITs，把已属于上市公司的不动产项目再次证券化，从而借助 REITs 平台加快资产的流动性，如 2012 年 10 月注入广州地标建筑国际金融中心。
越秀 REITs 还展开对外收购第三方资产，如 2015 年 10 月收购上海写字楼宏嘉大厦。金融属性和不动产属性的结合，使得越秀 REITs 成为越秀集团商业地产持续发展的投融资平台。越秀 REITs 作为中国第一只境外 REITs，它开辟了中国不动产融资新渠道，为中国国内 REITs 上市提供了重要的理论和现实基础。
越秀 REITs 交易结构
二、“中信启航专项资产管理计划”案例
中信启航是一款以专项资产管理计划为载体，以私募方式发行，在深交所综合交易平台挂牌交易的类 REITs 产品。中信启航募资总规模 52.1 亿专项资产管理，采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。其中优先级规模 36.5 亿元，占比 70.1%，评级为 AAA，预期期限不超过 5 年;次级规模 15.6 亿元，占比 29.9%，预期期限不超过 5 年。
中信启航的基础资产是北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦。交易结构上，中信启航项目设立了一个非公募基金来持有两个物业所对应的项目公司的股权，再以专项资产管理计划认购其非公募基金份额。中信金石基金作为管理人对该非公募基金进行管理。
该产品设计了以上市 REITs 为形式的退出方案。退出时，该非公募基金所持物业 100% 的 权益将出售给中信金石基金所发起的上市 REITs。其中，对价的75% 以现金方式取得，25% 将以 REITs 份额形式取得并锁定 1 年。
在此安排下，占比 70% 左右的优先级投资人将以现金方式全部退出，而次级投资者将获得现金与 REITs 份额的混合分配。除 REITs 方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。
中信启航的交易结构
以中信启航为代表的“类 REITs”, 其实质是专项资产管理计划为载体的资产证券化，我们称为资产支持证券(ABS)模式。根据项目情况，为了税务处理和现金流分配的便利性考虑，在专项计划和项目公司股权之 间，一般还会嫁接 SPV( 往往是私募契约型基金 )。
类 REITs 模式交易架构图
三、鹏华前海万科封闭式基金案例
2015 年 7 月，鹏华前海万科 REITs 成功发行，首次使用公募基金作为发行载体，是“类 REITs”产品的流动性上实现了重大突破。该基金规模为 30 亿，其中前海金控作为基石投资人认购 3 亿。基金在 10 年期内为封闭式基金，此后转为 LOF 债券型基金。
投资标的方面，基金除投资前海企业公馆项目公司股权(占募集资金总额的 42% 左右)外，还可投资于固定收益类、权益类资产。项目公司的股权对应的是 BOT 项目“特许经营权”收益权 6。
利润分配方面，基金每年分配一次利润，将不低于 90% 的可分配利润分配给投资者。该产品投资收益的来源主要有两方面， 第一，通过获得目标公司利润分配及股权回购款的方式，获得 2015 年 1 月 1 日至 2023 年 7 月 24 日期间目标公司调整后的营业收入;第二，其他金融工具投资产生的收益。
前海万科封闭式基金交易结构
鹏华前海万科 REITs 被定性为封闭式混合型发起式基金。所谓“封闭式 REITs”是指，REITs 发行规模在发行前就已确定，在发行完毕后规定的期限内，REITs 资本总额和发行份数都保持不变，投资人若想买卖此 种 REITs，只能在二级市场上进行竞价交易，而不能同 REITs 以净值进行申购和赎回，投资者的收益以股利、分红和资本利得(通过在二级市场 出售高于买价的有价证券而取得)获得。
案例点评
以上三个案例具有一定的代表性:
越秀 REITs 是第一只以中国内地资产为标的并在香港上市的 REITs，中信启航是第一只与标准 REITs 产品具有一定相似性的私募“类 REITs”产品，鹏华前海万科 REITs 是第一只使用公募基金作为发行载体的公募“类 REITs”产品。对中国境内投资者来说，三个典型案例所代表的产品对于中国 REITs 市场的探索具有非凡的意义。
但需要指出的是，这三个案例均不是内地真正意义的标准 REITs。
越秀 REITs 是在香港上市，不在大多数中国内地投资者的投资可行集中。在越秀 REITs 发行后，随着不动产限制外资政策的发布，国内企业希望以同样方式在海外发行 REITs 的计划受阻。
中信启航是建立在私募基金的基础上，有投资者适当性的要求，即只适用于合格投资人，不符合公募 REITs 对于流通性的要求。因此，中信启航专项资管计划并没有充分体现 REITs 的金融属性。
鹏华前海万科 REITs 为了符合在现有的法律框架下实现公募，不动产资产并不是鹏华前海万科 REITs 的主导基础资产。投资于不动产 资产的比例不超过基金资产的 50%，其他则投资于固定收益证券和股票，以至于产品的主要收益并不是来源于不动产资产。
鹏华前海万科 REITs 持有的不动产资产并不是商业物业的产权，而是一个有固定期限 (10 年)的 BOT 收益权。该资产的投资收益只是商业物业租金收益，不包括物业增值的部分。这不同于标准 REITs 产品基本特点。鹏华前海万科 REITs 只体现了 REITs 的金融属性，忽视了 REITs 的不动产属性。因为 BOT 有固定期限，鹏华前海万科 REITs 本质上是一个债权性质的产品，而不是权益类产品。
除此之外，对于以中信启航和鹏华前海万科REITs为代表的国内“类 REITs”产品，同标准 REITs 产品相比，在税负处理、运营方式等方面也具有一定差异。
在税收方面，美国、新加坡等成熟市场在 REITs 收益分配方面，都采用了需将应税收益的至少 90% 以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。按照各国税法相关规定，REITs 可以免缴公司所得税，个人投资者持有 REITs 期间的资本利得也可能享有一定的税收优惠政策。
而在中国，类 REITs 的税收成本比较高，可能存在税负过高和双重征税 的问题 5。在缺乏税收优惠的情况下，如何达到过去 30 年来国际 REITs分红收益率 7%-8% 的平均水平，是市场初期的一个问题。从现有的案例 来看，税负问题可以通过合理的路径设计，以及在符合当前税法规定的前 提下与税务部门的有效沟通来得到缓解。
在运营方式上，成熟市场的法律大多规定，REITs 必须将大部分募集 资金投资于不动产领域。例如，美国、新加坡和日本等规定 REITs 投资 于不动产的比例至少在 75% 以上。国外 REITs 的投资策略并不是运营一个单一物业，而且会通过并购的方式，增量投资于成熟物业并管理。
中国当前类 REITs 产品基础资产的选择通常由发起人即原始权益人决定，在专项计划成立之初便确定若干物业资产作为基础资产，在产品存续期内专项计划也不会购买新的物业资产，即类 REITs 的规模一般是固定的。其项目收入也仅限于基础物业公司的运营收入以及产品到期退出时物业资产的处置收入或原始权益人支付的权利对价等。
固定资产管理系统的功能板块和整体效益是什么？随着互联网技术的发展，很多企业为了加强对固定资产的管理都引进了固定资产管理系统。对于固定资产管理系统的功能板块和整体效益很多企业用户都想要更多的了解固定资产盘点是哪个部门，本文就是对此的介绍，希望帮助各位对固定资产管理系统了解有所加深。
（图片来源于畅捷固定资产管理）
固定资产管理系统一般功能板块包含以下几方面：
1、资产日常管理：主要是对固定资产的日常使用情况进行管理。包括固定资产的采购申请和入库登记、领用出库、新增减少、调拨转移、借用归还、维修保养、计提折旧、报废清理等日常管理工作。
2、资产盘点管理：资产管理员通过盘点机扫描固定资产上面的条码标签进行盘点工作，按单位、部门生成盘盈、盘亏明细表、盘点汇总表。若盘点时出现漏盘、错盘等情况，系统会进行自动报警功能。
3、低值易耗品管理：主要是对低值易耗品的日常使用情况进行管理。包括低值易耗品的入库、领用、退库、调拨、报废、盘点、统计、基础信息查询等日常管理工作。
4、基础数据管理：对系统基础数据字段进行自定义。包括用户设置、权限设置、资产分类、部门设置、购置方式、供应商管理、存放地点、产权单位等。
5、事件提醒管理：主要是对固定资产进行提醒功能，提醒事件用户自定义。包括资产过保提醒、资产维保提醒、即将折旧完成提醒、即将归还资产提醒、资产即将报废提醒。以及对资产变更信息进行记录。
6、报表统计分析：包括资产明细统计报表、资产折旧清单、资产维保统计、资产盘点明细表、采购汇总表、分类资产结转报表等。并以图文结合的方式提供资产数据分析。
固定资产管理系统软件的整体效益：
1、通过实施固定资产管理系统，企业能够随时快速地、全面的、准确的了解从组建以来每年购置的全部资产状况。
2、加强了购入固定资产的管理，对闲置资产和使用效率较低的资产进行处置，提高资金利用效率，避免了重复购置和浪费。
3、当企业有员工离职或工作变动时，可以快速、完整地进行资产交接，避免了不必要的资产流失。
4、为企业资产评估、决策提供更为可靠的依据固定资产盘点是哪个部门，避免单位在固定资产管理环节上可能造成的遗漏和隐患、提高了企业管理效率和水平，增强了企业的市场竞争力。
以上就是对固定资产管理系统功能板块和整体效益的详细讲解了，希望能帮助到大家，如果想要合作或是其他疑问都可以找我们畅捷固定资产管理，我们一定会给您一个满意的答复！
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